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	<pubDate>Tue, 29 May 2012 02:38:50 +0000</pubDate>
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		<title>房地产开发各环节税收政策详解之竣工销售阶段</title>
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		<pubDate>Sun, 27 May 2012 20:04:49 +0000</pubDate>
		<author>天中人</author>
		<dc:creator>天中人</dc:creator>
		
		<category><![CDATA[房地产开发会计]]></category>

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		<description><![CDATA[



 房地产企业竣工销售阶段一般发生以下事项：开发产品已达到交付条件，房地产企业向业主交付房产，财务处理上结转销售收入和销售成本；与施工方进行竣工结算，房地产企业确认竣工结算报告后，向施工方支付工程结算价款。此时，一般开发项目的开发成本基本可以确认。房地产开发商在项目竣工销售环节，涉及到的地方税种主要有：企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税等税种。 


　　一、企业所得税 
　　（一）完工时的税务处理 
　　《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应]]></description>
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 房地产企业竣工销售阶段一般发生以下事项：开发产品已达到交付条件，房地产企业向业主交付房产，财务处理上结转销售收入和销售成本；与施工方进行竣工结算，房地产企业确认竣工结算报告后，向施工方支付工程结算价款。此时，一般开发项目的开发成本基本可以确认。房地产开发商在项目竣工销售环节，涉及到的地方税种主要有：企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税等税种。 


　　一、企业所得税 
　　（一）完工时的税务处理 
　　《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应]]></content:encoded>
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		<title>房地产开发各环节税收政策详解之拿地阶段</title>
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		<pubDate>Sun, 27 May 2012 20:02:58 +0000</pubDate>
		<author>天中人</author>
		<dc:creator>天中人</dc:creator>
		
		<category><![CDATA[房地产开发会计]]></category>

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		<description><![CDATA[



 


     从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。同时房地产开发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收问题存在不同的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企业的税收政策，以供纳税人参考。 　　一、拿地阶段 
　　房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。 
　　（一）契税 
　　1、直接取得国有土地使用权成为]]></description>
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     从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。同时房地产开发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收问题存在不同的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企业的税收政策，以供纳税人参考。 　　一、拿地阶段 
　　房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。 
　　（一）契税 
　　1、直接取得国有土地使用权成为]]></content:encoded>
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		<item>
		<title>.房地产开发各环节税收政策详解之设计、施工阶段</title>
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		<pubDate>Sun, 27 May 2012 20:01:07 +0000</pubDate>
		<author>天中人</author>
		<dc:creator>天中人</dc:creator>
		
		<category><![CDATA[房地产开发会计]]></category>

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		<description><![CDATA[



 
 


  　设计施工阶段是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。该阶段主要涉及印花税、对外支付劳务代扣代缴、计税成本的核算、城镇土地使用税等税务事项。 　　（一）印花税 
　　房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。 
　　甲供材料应按购销合同税目，按按购销金额，万分之三税率贴花； 
　　建筑安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花； 
　　建设工程勘察设计合同，按按收取的费用金额，万分之五的税率贴花； 
　　借款合同]]></description>
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  　设计施工阶段是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。该阶段主要涉及印花税、对外支付劳务代扣代缴、计税成本的核算、城镇土地使用税等税务事项。 　　（一）印花税 
　　房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。 
　　甲供材料应按购销合同税目，按按购销金额，万分之三税率贴花； 
　　建筑安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花； 
　　建设工程勘察设计合同，按按收取的费用金额，万分之五的税率贴花； 
　　借款合同]]></content:encoded>
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		<title>你的生命非常有限</title>
		<link>http://blog.chinaacc.com/wz19640725/blog/20120526-262058139735.html</link>
		<comments>http://blog.chinaacc.com/wz19640725/blog/20120526-262058139735.html#comments</comments>
		<pubDate>Sat, 26 May 2012 20:58:13 +0000</pubDate>
		<author>天中人</author>
		<dc:creator>天中人</dc:creator>
		
		<category><![CDATA[人生感悟（转帖）]]></category>

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你的生命非常有限，所以，不要浪费在重复他人的生活上；不要被教条束缚，不要被他人喧嚣的声音掩盖你内]]></description>
			<content:encoded><![CDATA[




 





 

 




 
        







 
    


    
    
    
    

                
                 
                
                
                
你的生命非常有限，所以，不要浪费在重复他人的生活上；不要被教条束缚，不要被他人喧嚣的声音掩盖你内]]></content:encoded>
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		<title>留给自己后退的权力</title>
		<link>http://blog.chinaacc.com/wz19640725/blog/20120524-242134189735.html</link>
		<comments>http://blog.chinaacc.com/wz19640725/blog/20120524-242134189735.html#comments</comments>
		<pubDate>Thu, 24 May 2012 21:34:18 +0000</pubDate>
		<author>天中人</author>
		<dc:creator>天中人</dc:creator>
		
		<category><![CDATA[人生感悟（转帖）]]></category>

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		<description><![CDATA[



       后退，不是懦弱停止不前，是一种人生的智慧，是为成功积蓄力量，以最小的代价站在成功的顶峰----题记　　　　都说退一步海阔天空，可谁又能真的做到，谁又愿意去做。谁都有一颗好强之心，谁都不甘居他人之下。结果胜了又能怎样？话说是的，人都喜欢胜利，动物也一样，是喜欢胜利的感觉吧。可是又能怎样，还不是一时的快乐，稍纵即逝。　　　　人不能一辈子胜利，那是不可能的。也不可能一直太顺利，否则下一次失败来临之后便扛不住了。有时候，我们要留给自己退后的权力。　　　　悲伤不能太多，当然，快乐也不能太多。事物总是会有相对性的。不能像猴子一样拾了芝麻丢了西瓜，到头来什么都没有。悲伤得多了便]]></description>
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       后退，不是懦弱停止不前，是一种人生的智慧，是为成功积蓄力量，以最小的代价站在成功的顶峰----题记　　　　都说退一步海阔天空，可谁又能真的做到，谁又愿意去做。谁都有一颗好强之心，谁都不甘居他人之下。结果胜了又能怎样？话说是的，人都喜欢胜利，动物也一样，是喜欢胜利的感觉吧。可是又能怎样，还不是一时的快乐，稍纵即逝。　　　　人不能一辈子胜利，那是不可能的。也不可能一直太顺利，否则下一次失败来临之后便扛不住了。有时候，我们要留给自己退后的权力。　　　　悲伤不能太多，当然，快乐也不能太多。事物总是会有相对性的。不能像猴子一样拾了芝麻丢了西瓜，到头来什么都没有。悲伤得多了便]]></content:encoded>
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		<item>
		<title>少年如溪，青年如河，中年如湖，老年如海</title>
		<link>http://blog.chinaacc.com/wz19640725/blog/20120523-232210509735.html</link>
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		<pubDate>Wed, 23 May 2012 22:10:50 +0000</pubDate>
		<author>天中人</author>
		<dc:creator>天中人</dc:creator>
		
		<category><![CDATA[人生感悟（转帖）]]></category>

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		<description><![CDATA[



 

  
　　生命如歌，人生如水：少年如溪，青年如河，中年如湖，老年如海　　　　人生如水，似水流年。生命如水，逝者如斯。　　　　少年如溪　　　　从一泓清泉而来，生命从此奔流辗转。　　　　流水潺潺，清澈见底、浅脉天真、纤巧可爱。日日叮咚如歌，天天快乐如舞。　　　　只需温饱，没有奢求，没有世俗的贪婪和欲望，所以是幸福感最高的人生阶段。　　　　没有城府，没有阴谋，心地纯洁无瑕，言行透着童真，让人觉得可爱，让人觉得没有危险。　　　　性格烂漫如花，即使相貌不是金童玉女，也稚嫩可人，让人爱怜。就像田野里那些不知名的各色小花，虽无玫瑰、牡丹的绚烂，风中摇曳的它们依然那么楚楚动人。　　]]></description>
			<content:encoded><![CDATA[



 

  
　　生命如歌，人生如水：少年如溪，青年如河，中年如湖，老年如海　　　　人生如水，似水流年。生命如水，逝者如斯。　　　　少年如溪　　　　从一泓清泉而来，生命从此奔流辗转。　　　　流水潺潺，清澈见底、浅脉天真、纤巧可爱。日日叮咚如歌，天天快乐如舞。　　　　只需温饱，没有奢求，没有世俗的贪婪和欲望，所以是幸福感最高的人生阶段。　　　　没有城府，没有阴谋，心地纯洁无瑕，言行透着童真，让人觉得可爱，让人觉得没有危险。　　　　性格烂漫如花，即使相貌不是金童玉女，也稚嫩可人，让人爱怜。就像田野里那些不知名的各色小花，虽无玫瑰、牡丹的绚烂，风中摇曳的它们依然那么楚楚动人。　　]]></content:encoded>
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		<title>第六讲 房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定</title>
		<link>http://blog.chinaacc.com/wz19640725/blog/20120522-221930499735.html</link>
		<comments>http://blog.chinaacc.com/wz19640725/blog/20120522-221930499735.html#comments</comments>
		<pubDate>Tue, 22 May 2012 19:30:49 +0000</pubDate>
		<author>天中人</author>
		<dc:creator>天中人</dc:creator>
		
		<category><![CDATA[房地产开发会计]]></category>

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		<description><![CDATA[



房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定 财政部 发文时间： 1999-5-11 实施时间： 1999-5-11 失效时间： 法规类型：行业财务制度 所属行业：房地产业 所属区域：全国 阅读人数： 310 发文内容：国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财 政厅(局)： 近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。房 地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题，必须及时加以解决。为进一步规 范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务制 度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的]]></description>
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房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定 财政部 发文时间： 1999-5-11 实施时间： 1999-5-11 失效时间： 法规类型：行业财务制度 所属行业：房地产业 所属区域：全国 阅读人数： 310 发文内容：国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财 政厅(局)： 近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。房 地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题，必须及时加以解决。为进一步规 范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务制 度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的]]></content:encoded>
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		<title>第五讲 房地产企业预缴企业所得税会计核算方法的探讨</title>
		<link>http://blog.chinaacc.com/wz19640725/blog/20120521-212121229735.html</link>
		<comments>http://blog.chinaacc.com/wz19640725/blog/20120521-212121229735.html#comments</comments>
		<pubDate>Mon, 21 May 2012 21:21:22 +0000</pubDate>
		<author>天中人</author>
		<dc:creator>天中人</dc:creator>
		
		<category><![CDATA[房地产开发会计]]></category>

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		<description><![CDATA[



根据国家税务总局的规定，采取预售方式销售开发产品的房地产开发企业，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。这一规定有利于税收的均衡入库，但也增加了企业会计核算的工作量。它是企业会计核算方面的一项新内容。由于当期应纳税所得额并入、抵减预计营业利润后与当期利润总额（亏损）的反差很大，出现了有些企业即使亏损金额很大，却仍要缴纳较高企业所得税的现象。因此，如何使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到正确抵减；如何在增加核算工作量的同时采用简便易行的核算方法，]]></description>
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根据国家税务总局的规定，采取预售方式销售开发产品的房地产开发企业，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。这一规定有利于税收的均衡入库，但也增加了企业会计核算的工作量。它是企业会计核算方面的一项新内容。由于当期应纳税所得额并入、抵减预计营业利润后与当期利润总额（亏损）的反差很大，出现了有些企业即使亏损金额很大，却仍要缴纳较高企业所得税的现象。因此，如何使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到正确抵减；如何在增加核算工作量的同时采用简便易行的核算方法，]]></content:encoded>
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		<item>
		<title>第四讲 土地开发的成本核算</title>
		<link>http://blog.chinaacc.com/wz19640725/blog/20120520-202059359735.html</link>
		<comments>http://blog.chinaacc.com/wz19640725/blog/20120520-202059359735.html#comments</comments>
		<pubDate>Sun, 20 May 2012 20:59:35 +0000</pubDate>
		<author>天中人</author>
		<dc:creator>天中人</dc:creator>
		
		<category><![CDATA[房地产开发会计]]></category>

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		<description><![CDATA[


五、土地开发的成本核算 土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。 (一)土地开发费用的归集与分配 企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明]]></description>
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五、土地开发的成本核算 土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。 (一)土地开发费用的归集与分配 企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明]]></content:encoded>
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		</item>
		<item>
		<title>第三讲  房地产开发企业产品成本的核算</title>
		<link>http://blog.chinaacc.com/wz19640725/blog/20120519-192214309735.html</link>
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		<pubDate>Sat, 19 May 2012 22:14:30 +0000</pubDate>
		<author>天中人</author>
		<dc:creator>天中人</dc:creator>
		
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		<description><![CDATA[



 
房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。
一、开发产品成本的内容 开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反]]></description>
			<content:encoded><![CDATA[



 
房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。
一、开发产品成本的内容 开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反]]></content:encoded>
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