前言：自1981年深圳第一家物业管理公司成立以来，物业管理作为一个与普通百姓息息相关的行业，经历了30年的快速发展，中间有无奈、有质疑、有变革、有酸楚、有喜悦，但更多的是困惑。就物业管理行业来讲，还有许多困难要解决。
目前正值中国物业管理行业大变革、大发展的时代，在当前经济形势下认识局势掌控方向，无论是对于中国物业管理行业的长远发展，还是对物业管理行业在具体工作中的突破都具有积极的指导作用。我国物业管理行业会受到怎样的影响？而我国物业管理企业又该如何分析当前发展形势、制定应对策略获得更大的发展。
1981年3月，深圳经济特区房地产公司成立了中国内地第一家物业管理企业——深圳市物业管理公司。国内第一个商品房小区———东湖丽苑，成为国内第一个实行物业管理的住宅区。当年9月，深圳市物业管理有限公司正式接管东湖丽苑，东湖丽苑物业管理处应运而生，这是我国第一个对商品房实施综合性管理并提供有偿服务的小区管理处：小区的清洁工作由清洁员打扫清理，花草树木由绿化工栽培抚育等等，此举迈出了内地物业管理和服务的关键一步，也拉开了物业管理在国内蓬勃发展的序幕。
1991年，深圳物业管理有限公司出版了《深圳经济特区涉外商品房产的管理》，这是我国内第一本物业管理专著。物业管理行业因其快速发展和创造的庞大社会价值，越来越被社会所关注。当前行业步入理性化发展阶段，只要坚持社会主义市场机制，中国的物业管理将不断焕发出勃勃生机。
1、风雨30年，市场化构建行业和谐发展
中国的物业管理发展历程几乎与改革开放同步经过近30年的发展，目前物业管理企业已超过3万家，吸纳从业人员超过300万人，服务水平不断提高，基本已覆盖到不动产管理的各个领域。物业管理行业因其快速发展和创造的庞大社会价值，已成为保障社会和谐发展最重要的服务行业之一。
1981年至1994年，中国的物业管理走过了感性无序的发展初期；接下来的十年又经历了迅猛发展的中期阶段；步入21世纪，行业开始进入发展、完善和成熟的重要阶段。尽管由于多方面历史原因，行业目前还未实现完全市场化，但我相信随着业主的不断成熟、相关法律法规日益健全，广大物管企业将在社会主义市场机制指导下，不断在经营理念、管理完善、人才储备等多方面实现飞跃，行业必将焕发出勃勃生机。
2、回首来时路，经历辉煌求发展
物业管理一出现就展现出生机和活力，并越来越显示其强大的生命力。随着《城市新建住宅小区管理办法》和《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等一系列法律法规的制订，我国的物业管理正式起步。2000年国家建设部大院引入专业物管公司实施专业化物业管理及客户服务，更是标志着物业管理的重要性和专业性获得了高度认可。尤其是《中国物业管理条例》、《物权法》颁布实施后，行业更是走向规范化发展道路。
从1981年至今，中国物业管理已逐步形成一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理政策法规体系，物业管理覆盖了住宅小区、写字楼、工业区、学校、商场、医院、机场、会展中心、体育场馆、寺庙、步行街、村镇等各个领域。更重要的是，物业管理的理念已渐入人心。物业管理行业也不是一帆风顺的，在发展历程中无可避免的存在诸多问题，例如物业管理服务透明度不高、业主缺乏选择权、成本不断上涨而物业管理费十年不变，行业众多有识之士开始着手研究和探讨，物业管理该如何突破迷局，崭露出朝阳行业应有的价值。
3、转变意识，行业明天会更好
《物权法》颁布后，物业管理行业开始更多地从市场角度出发，思索如何转变服务意识，如何提升管理服务水平，以谋求生存和发展，行业开始进入理性发展的成熟期。主要服务于房地产企业，以提高楼盘产品的附加值为功能体现。房地产公司成立物业公司来管理自己开发的项目，处理一些开发遗留问题，平衡开发商和业主之间的利益关系，所以物业公司成为地产开发商的服务机构。一些开发商为了促进前期的销售，会以比较低的物业管理费来吸引购房者，然后通过对物业管理的输血，来进行超值服务。这也直接导致业主，乃至众多业内人士，对物业管理的本质都有诸多误解，将物业管理等同于简单的保安、保洁及“微笑”，物业管理行业也无可避免的成为劳动力密集型的微利行业了，也从根本上限制了行业的发展。
物业管理在发展初期，是得益于这种体制的。如果没有房地产开发的鼎力支持，物业管理行业很难发展得如此之快。为了促进整个行业健康有序的发展，维护广大业主的合法权益，相关法律法规正不断健全，已明确规定物业公司要以招投标方式聘用，这一政策已在越来越多的地区得到贯彻和执行。经历了近30年的发展，社会已经普遍认同物业管理是一个独立的能创造庞大社会价值的行业。建设部一直大力倡导建管分离，大量完全市场化运作的企业开始出现，并且发展形势越来越好。作为一个独立的行业，应当有足以支撑其发展的利润空间。这一方面要求广大物业管理企业树立品牌意识，不断技术创新和服务创新，为日渐走向成熟的业主提供优质的设施维修保养服务，实现物业的保值增值；另一方面也需要整个社会认同“优质优价”理念。现在越来越多的业主开始具备了资产意识，认识到物业管理和自己的日常生活密切相关，他们认同为更优质的服务增加费用。可以说，中国的物业管理已经具备市场化的“土壤”，开始逐步驶入理性发展的快车道。
4、价值决定价格，市场化才有生机
我们认为，真正的物业管理应当是在物业的前期规划、施工建设、交付验收、环境维护、本体设施保养、后期改造、费用预算、资金控制、服务监测、管理评估等各个环节进行系统设计，使物业实现保值增值。简而言之，物业管理的内涵是通过专业管理，使物业处于最佳的运行状态，延长建筑物和设施设备的使用寿命，实现资产的保值和增值。绝不是简单的保安、保洁及“微笑”的低层次运作。因此，物业管理应当是一种专业的集成服务。这也是市场赋予物业管理的使命。在完全市场化形式下，物业管理将真正实现其行业价值。
而作为完全市场化的物业管理企业，它的生存更多是取决于房地产市场的终端客户，也就是业主。服务好业主，帮助业主实现资产的保值增值，是市场化物业管理企业生存的大前提。再者也要服务好开发商：与开发商一起制造更好的产品，通过物业管理公司前期的介入，使开发商在设计规划上更为科学，站在使用者的角度对社区所有硬件科学配套提出合理建议，以满足业主多样化的需求；在市场化经营模式下，物业管理才能更加服务好业主，赢得市场。只有物业管理行业市场化才能带动物业管理的价格市场化。我国的物业管理费“数十年如一日”的怪圈必将被打破。作为一种商品，其价格应当由市场来决定。目前仍然延续的物业管理是微利行业的定位，已越来越不适应行业在市场中的发展。任何一个行业都必须有正常的生存机制及主营收入，有相当的投资回报率，行业才能健康有序发展。
长春房地（集团）有限责任公司，是一家国有资产授权经营的大型企业集团。企业注册资本1.5亿元，总资产35.1亿元，银行信誉等级AAA级。
集团的前身是长春市房地产经营总公司，是一家承担长春市国有直管公房管理的事业单位。1994年，公司被国家建设部和长春市政府列为首批事转企和建立现代企业制度试点单位。1997年4月18日，正式挂牌成立了长春房地（集团）有限责任公司，并以其为核心组建了长春房地集团，同时取得国有资产授权经营资格。经过几年来的房地产经营和资本运作，集团发展迅速，已成为依托主业多元化经营的、具有较强的综合竞争实力的大型企业集团。经营范围涉及房地产开发、房地产经营与物业管理、房屋供暖、房屋置换和置业担保、建筑施工、建材生产、气象仪器产品研发生产、餐饮商贸等九个领域。集团全资子公司长房物业、长房建筑、房屋供暖以及两家控股公司长房股份、长房置换等六家企业分别通过了ISO9000国际质量体系认证。 集团是中国房协理事单位、中国房协经营管理专业委员会副主任委员单位。在连续多年被评为省、市先进企业和全国精神文明先进单位的基础上，2002年又被省委宣传部、省经贸委、省总工会评为“吉林省思想政治工作优秀企业”、“吉林省精神文明建设先进单位”、“吉林省优秀企业”。
在未来发展中，集团将秉承“以人为本、追求卓越”的经营理念，追求社会效益、环境效益和经济效益三者的协调统一，以精心管理和热忱服务回报社会，为把房地集团建设成为大型化、国际化、现代化的企业集团而奋斗，为行业发展做出我们的贡献。房地集团（长房物业），作为长春市成立比较早的一家物业管理公司，
自2008年以来，公司已经以经租房产为主的四大产业发展迅速，在公司的成长过程中发挥了重要的作用，在2010年的不利环境下，四大产业依旧保持逆势发展，在企业发展中各显其能，激情碰撞。（1）直管公房产业利润贡献最大，规范服务贡献突出。（2）供暖产业科学创新最多，逆境突破前景广阔。（3）物业产业发展潜力最大，精细服务造福民生。（4）辅助产业成长速度最快，精品建设小出大入。
明确目标坚定信心，抢抓机遇创新发展，我们挥洒汗水收获累累硕果，我们贡献智慧奏响前进的乐章，我们怀揣理想描绘宏伟的蓝图，我们播种希望迎接美好的明天。回眸留下坚实的足迹，展望勾画灿烂的前景，跨越谱写崭新的篇章，腾飞铸就辉煌的2011年。
当然，物业管理费如何定价？服务等级标准如何确立？这些都是需要长期探讨的问题。但只要在市场机制下，这些问题都是能求得答案的。随着房地产业市场化的推进和相关法律法规的规范，越来越多的人意识到物业管理和自己的生活息息相关。愿意为服务更好的物业管理埋单，希望自主选择服务自己的物业公司。这也为物业管理真正迈向市场化奠定了坚定的客户基础。我相信，随着中国经济的发展，中国的物业管理行业会面临更大的挑战，也会面临更大的机遇。物业管理行业要有大思维，去迎接未来更加美好的30年。
蛇郎（2011年4月30日）
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