| 不动产转移、出租、使用税收知识总结 |
| 税种 |
税率 |
计税依据具体规定 |
特殊规定 |
纳税义务发生时间 |
| 营业税 |
5% |
1、单位或个人销售不动产、土地使用权以全部收入减去购置或者抵债的价格的余额作为计税收入 |
1、以不动产、无形资产投资参与利润分配，风险共担行为不征营业税 |
1、采用预收款方式销售不动产的纳税义务发生时间为收到预收款当天 |
| 2、将土地使用权转让给农业生产者或国家免征营业税 |
| 3、按规定价格经营的高校学生公寓、教师公寓租金收入免征营业税 |
| 2、个人将购买超过2年的普通住房出售免征营业税，不超过2年按余额计税 |
| 4、对按政府规定价格出租的公有住房和廉租房暂不征收营业税 |
| 2、销售不动产为取得销售凭据或收取款项当天 |
| 3、纳税人出租不动产 |
5、对个人按市价出租的住房暂按3%征收营业税 |
| 4、个人将购买不超过2年的非普通住房出售按收入全额计征营业税，超过2年按余额计税 |
6、企业整体出让企业产权不属于营业税征收范围 |
| 7、保险公司拆分、新立过程中从原保险公司不动产的划转不征营业税 |
| 3、将不动产无偿赠与为不动产所有权转移当天 |
| 8、军队空余房产对外租赁收入暂免征收营业税、房产税 |
| 5、纳税义务人是在我国境内的所有单位和个人 |
9、特定条件下的个人向他人无偿赠与、继承、遗产处分不动产免征营业税 |
| 土地增值税 |
超率累进税率30%、40%、50%、60% |
纳税范围 |
1、房产的法定继承、无偿赠与直系亲属、社会福利机构、非赢利性公益组织免征土地增值税 |
纳税人在转让房地产合同签订后7日内到房地产所在地税务机关纳税申报，军事单位在地方办理产权转移手续缴纳土地增值税 |
| 1、转让国有土地使用权及其地上的建筑物附着物的行为 |
| 2、房产出租、抵押期间未发生权属改变不属于土地增值税征税范围 |
| 2、国有土地及其附着房产发生了权属变更 |
3、个人互换自有居住用房经税务机关审核可以免征土地增值税 |
| 扣除项目 |
4、非房地产企业以房产投资、入股为联营条件将房地产转到联营企业中去暂免征土地增值税 |
| 1、取得土地支付的价款 |
| 2、不包括设计费用的房地产开发成本 |
5、房地产企业以房产对外投资、分配给股东、发放职工福利、抵债、获取非货币资产视同销售缴纳土地增值税 |
| 3、按标准计算的房地产开发费用 |
| 6、被兼并企业转让房地产到兼并企业中的暂免征收土地增值税 |
| ①能够按转让房产项目正确分摊用于房产开发项目的贷款利息+(1+2)*5% |
| 7、一方出地，一方出资金合作建房，建成后自用不对外出售的暂免征收土地增值税 |
| ②不能按转让房产项目正确分摊用于房产开发项目的贷款利息的房产开发费用=（1+2）*10% |
8、建造普通标准住房，增值额未超过扣除标准20%的免征土地增值税 |
| 9、国家依法征用土地收回的房地产免征土地增值税 |
| 10、个人出售居住满5年的自用房免征土地增值税，满3年不足5年的减半征收 |
| 4、对于从事房产开发的可以按（1+2）*20%加计扣除 |
| 土地增值税适用税率规定 |
| 1、增值额未超过扣除项目合计金额50%的但是大于20%的适用税率30% |
| 5、与房产转让有关税金房地产企业不包括印花税 |
| 2、增值额超过扣除项目合计金额50%未达到100%的按照适用税率40%减去速算扣除额（扣除项目金额合计*5%） |
| 6、旧房屋按税务机关确认的重置评估价格与房屋新旧程度折率的成绩 |
| 3、增值额超过扣除项目合计金额100%未达到200%的按照适用税率50%减去速算扣除额（扣除项目金额合计*15%） |
| 7、房产开发企业可以扣除全体业主所有的公共部分、无偿移交政府、公用事业、非赢利性公共事业开发成本，以及已售房产装修费用 |
| 4、增值额超过扣除项目合计金额200%的按照适用税率60%减去速算扣除额（扣除项目金额合计*35%） |
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| 房产税 |
房屋租赁收入的12%，房屋余值的1.2% |
1、在我国境内的所有单位和个人按照房屋租赁收入或用房屋从事经营活动的房屋余值计税 |
1、对于用房产投资联营参与利润分红风险共担的的按照房产余值计税 |
1、房产税在房产所在地税务机关按年计算分期缴纳，具体期限由当地省级人民政府确定 |
| 2、融资租赁房产在租赁期内由当地税务机关根据实际情况确定计税依据，发生产权转移的按照余值计税 |
| 2、房屋产权出典的由承典人纳税 |
3、由国家财政部门拨付行政事业经费的国家机关、人民团体，军队、文教、卫生、体育、艺术、宗教寺庙、公园、名胜古迹等非盈利机构自用房产免征房产税 |
| 3、产权所有人、承典人不在房屋所在地或有产权纠纷的由房屋代管人或使用人纳税 |
| 4、自收自支的事业单位自用房产从自收自支日期始3年内免征房产税 |
| 2、纳税人用原有房产从事经营按经营当月申报纳税 |
| 5、个人所有非营业用房产免征房产税 |
| 4、用房屋从事经营活动的按照房屋原值一次性扣除10%-30%后的余值缴纳，房屋出租的以租金作为计税依据。 |
6、人民银行系统自用房产免征房产税 |
| 7、独立核算和非独立核算的的高校后勤实体以及按照高教收费标准收取租金的高校学生公寓 |
| 8、坐落在征税范围以外的邮政系统房产账面单独反映房产价值的免征房产税 |
3、纳税人用新建房产从事经营按建成或办理验收手续、交付使用、房产管理机关办理权属证书次月申报纳税 |
| 5、征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区 |
9、单独向居民供热的热力公司房产免征房产税，兼营供热企业应按照向居民提供热力的销售额所占比例免征房产税 |
| 6、房屋的原值应包括房屋不可分割、无法移动的的附属设备和配套设施 |
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| 7、对原有房屋进行更新扩建、改建的应增加房产原值 |
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| 城镇土地使用税 |
大城市0.5元至10元，中等城市0.4至8元，小城市0.3元至6元，县城、建制镇、工矿区0.2至4元； |
1、征税范围与房产税近似 |
一、法定免缴土地使用税的优惠 |
纳税人新征用的耕地自批准之日满一年，非耕地自批准之日次月缴纳土地使用税，其他类同房产税纳税义务发生时间 |
| 2、名胜古迹、公园内经营的索道公司、营业性质单位和个人按照实际占用面积纳税 |
1、国家机关、人民团体、军队以及由国家财政部门拨付事业经费的学校等单位自用土地 |
| 2、宗教寺庙、公园、名胜古迹，市政街道、广场、公共绿地、农林牧副渔生产用地 |
| 3、占用开山填海整治土地和改造的废弃土地从使用月份起5-10年免征土地占用税 |
| 3、各省级政府可以适当降低标准，最高不超过30% |
| 4、非赢利性医疗机构、卫生保健、疾病控制机构自用土地 |
| 4、纳税人按照实际占用土地面积作为计税依据 |
5、企业办的学校、医院、幼儿园 |
| 6、免税单位占用应税单位的土地和人民银行系统自用土地 |
| 5、纳税人实际占用土地面积由省级政府确定的单位组织测量面积的仪测量面积为准，未测量但纳税人有土地权属证书的以证书确认面积，没有土地权属证书由纳税人申报面积纳税待土地证书发下后做纳税调整 |
7、企业对外开放的公园、公共绿地、未加隔离的公路、铁路专用线占用土地以及从事观光、采摘、养殖、种植的单位和个人自用的土地 |
| 8、对立核算的高校后勤经济实体自用土地 |
| 9、火电厂、油田生产、输送、供热、水利设施管护用地 |
| 10、机场飞行、导航区，矿山的采矿、排土、尾矿、炸药库安全区、采运输送区域、未利用前的塌陷区 |
| 11、盐场的盐井、盐滩，中海油系统的非生活办公区，林业系统的非办公生活区，建材行业的采石场、港口码头的泊位设施以及经批准的露天货场，核电站的发电、输送、冷却区域、辅助厂房、通信设施，非地下线路用地 |
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12、对于核电站非免税用地在建设期间减半征收 |
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二、省级地税系统确定减免税的优惠 |
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1、个人所有居住房屋及院落用地 |
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2、房产改革调整前房管部门经租的居民住房用地 |
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3、免税单位职工家属生活区 |
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4、福利工厂、个人办学校、医院、幼儿园免征土地使用税，经过批准的国家政策扶持的大型基建项目、物资储运系统的露天货场、非建筑用地可以免征或减征土地使用税 |
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5、各类危险品仓库、经批准免税的经贸仓库、冷库，厂房所需的安全防范用地、企业范围内荒山等未利用土地 |
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6、单独向居民供热的热力公司占用土地，兼营供热企业应按照向居民提供热力的销售额所占比例免征土地使用税 |
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| 耕地占用税 |
地区差别税率 |
1、占用耕地从事建房或非农业建设的单位和个人 |
1、军事设施、学校、医院、幼儿园、养老院占用耕地免征耕地占用税 |
获准占用耕地的单位和个人自接到土地管理部门获准通知之日起30天内申报缴纳耕地占用税 |
| 2、占用鱼塘及其他农用土地从事非农建设 |
2、铁路、公路、航道、码头、停机坪、飞机跑道占用耕地减按每平方米2元缴纳 |
| 3、在占用之前3年内属于农用土地范围的 |
3、农村居民占用耕地新建住宅的按照计税标准减半征收 |
| 4、对于农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老区、少数民族居住区按规定用地标准占用耕地新建住宅的经批准可以减免耕地占用税 |
| 4、在占用耕地环节一次性缴纳 |
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5、减免耕地占用税后纳税人改变土地用途不属于减免范围的补交耕地占用税 |
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6、纳税人临时占用耕地缴纳耕地占用税后在规定期限内复原耕地的退还耕地占用税 |
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7、占用耕地直接用于为农业生产服务的生产设施占用耕地免征耕地占用税 |
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| 印花税 |
1、中国境内所有书立、使用、领受印花法所列举应税凭证的单位和个人 |
1、对于财产所有人将财产赠与政府、社会福利单位学校所里的合同免征印花税 |
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| 2、房产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同免征印花税 |
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| 2、财产租赁合同、产权转移书据的签订人 |
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| 3、企业因改制签订的产权转移书据免于贴花 |
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| 3、财产租赁合同金额0.1%、产权转移书据0.05%贴花 |
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| 契税 |
3%-5%幅度税率 |
1、在中国境内转移土地、房屋权属的承受单位和个人为纳税义务人 |
契税优惠的一般规定 |
1、在房屋、土地所在契税征收机关申报纳税 |
| 1、国家机关、社会团体、事业单位、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、科研、医疗、军事设施免征契税 |
| 2、国有土地使用权出让、土地使用权转让 |
2、城镇职工按规定第一次购买公有住房 |
| 3、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权用于农林牧副渔生产 |
2、纳税时间为签订房屋、土地权属转移合同当天或者取得权属凭证当天 |
| 3、房屋买卖、抵债、投资入股、交换、无偿赠与他人的承受方以及承受国有土地使用权支付的出让金 |
| 4、外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构、官员代表以及其他外交人员承受土地、房屋权属 |
| 5、按照国家房改政策出售给首次购买房屋的职工 |
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6、2008年11月1日起对于首次购买90平方米普通住房的契税暂按1%征收 |
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7、因不可抗力因素灭失住房而重新购买的酌情减免契税 |
3、纳税义务发生日10天内申报缴纳契税 |
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8、土地、房屋被县级以上政府征用而重新承受土地、房屋权属的由省级政府决定减免 |
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契税优惠的特殊规定 |
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1、非公司制企业或公司企业改造有限或股份公司承受原公司土地、房屋权属的 |
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2、新公司承受非公司制国有独资企业、或国有独资有限公司改造占新公司50%以上股份的房屋、土地权属的 |
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3、国有控股公司以部分资产组建新公司，并且占新公司股权85%以上的新公司承受国有控股公司土地、房屋权属的 |
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4、投资主题相同的企业分立接受原企业土地、房屋权属的 |
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5、承受原出售、破产企业土地房屋权属并负担原企业30%以上员工签订3年以上劳动用工合同的 |
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6、法定继承房屋、土地使用权的 |
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7、经国务院批准的债转股企业对新设立公司接受原单位的土地、房屋权属 |
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8、政府主管部门对国有资产进行行政性调整的权属转移 |
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9、企业改制重组中同一控制企业之间房屋、土地权属划转 |
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10、对于拆迁居民因拆迁需要重新购置住房的按照拆迁补偿款部分免征契税，超过补偿部分征收契税 |
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meellan 11-22
zhaogenhu 09-19
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