土地增值税

本章近三年试题分数分布

本章内容：本章共六节：
　　本章要点：征税范围、税率增值额的确定应纳税额的计算减免税优惠土地增值税清算管理
　　◆本章新增及变化内容：
　　（1）新增：土地使用者转让、抵押、置换土地，缴纳土地增值税的规定（P167）
　　（2）明确契税作为房地产开发成本（P168）
　　（3）新增：2008年11月1日起，对居民个人销售住房一律免征收土地增值税（P174）
　　（4）新增：廉租住房、经济适用住房的免税政策（P174）

【例题·单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是（　）。
　　A.个人之间互换自有居住用房地产
　　B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产
　　C.抵押期满权属转让给债权人的房地产
　　D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产
　　【答案】C
　　【例题·多选题】下列行为中，应当征收土地增值税的有（　）。
　　A.将房屋产权赠与直系亲属的
　　B.由双方合作建房后分配自用的
　　C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的
　　D.被兼并企业将房地产转让到兼并企业的
　　E.以房地产作价入股投资房地产开发公司的
　　【答案】CE
　2008年）下列行为中，应当征收土地增值税的有（　）。
　　A.将房屋产权赠与直系亲属的
　　B.由双方合作建房后分配自用的
　　C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的
　　D.被兼并企业将房地产转让到兼并企业的
　　E.以房地产作价入股投资房地产开发公司的
　　【答疑编号941030107：针对该题提问】
　　【答案】CE
　　【解析】选项A，不属于征税范围；选项B、D，暂免征收土地增值税

如果是非房地产开发企业，以房地产作价入股投资非房地产开发公司的暂免征土地增值税；如果是房地产开发企业以其建造的商品房作价，入股投资非房地产开发公司的，需要缴纳土地增值税。

2.（2007年）下列业务应缴纳土地增值税的有（　）。
　　A.房地产评估增值的
　　B.某商业企业以土地作价入股投资开办工厂
　　C.将自有房产赠送给客户的
　　D.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
　　E.出地、出资双方合作建房，建成后又转让的
　　【答案】CE
　　【解析】房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围；非房地产企业以房地产作价入股进行投资或者联运的，暂免征收土地增值税；以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的不征收土地增值税；对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

　【解析】选项A，不属于征税范围；选项B、D，暂免征收土地增值税。

例题·单选题】下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（　）。
　　A.与国有企业换房的外资企业
　　B.合作建房后出售房产的合作企业
　　C.转让办公楼的事业单位
　　D.继承房产的子女

　　　　【答案】D

　【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。
　　A.30%
　　B.40%
　　C.50%
　　D.60%
　　　【答案】A
　　【解析】增值税扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。　　
　　【例题·单选题】按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（　）。
　　A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税
　　B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加
　　C.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税
　　D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税
　　　　【答案】B

【例题·多选题】计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有（　）。
　　A.建房贷款超期支付的利息
　　B.开发小区的排污费、绿化费
　　C.出售旧房过程中的评估费用
　　D.出售商品房时办理登记的手续费
　　E.按照有关规定计入房价向购买者收取的代收费用
　　　　【答案】BCDE
　　【解析】对于超过贷款期限的利息部分不得扣除；开发小区的排污费、绿化费作为房地产开发成本扣除；出售商品房时办理登记的手续费属于转让过程中发生的费用，可以扣除。

【例题·多选题】下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的包括（　）。
　　A.出售新房屋及建筑物的
　　B.出售旧房屋及建筑物的
　　C.虚报房地产成交价格的
　　D.以房地产进行投资联营的
　　E.提供扣除项目金额不实的
　　　【答案】BCE
　　【例题·单选题】出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（　）计算。
　　A.账载余额
　　B.重置成本
　　C.账载原值乘以成新折扣率
　　D.重置成本价乘以成新折扣率
　　　【答案】D
　　【解析】旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格

2007年考题:【例题·计算题】某市内资房地产开发公司2006年开发一个项目，有关经营情况如下：
　　（1）该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签订了销售合同。
　　（2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，相关税费50万元。
　　（3）发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。
　　（4）发生销售费用100万元，财务费用60万元，管理费用80万元。
　　（5）该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10%。
　　根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：
　　1.该房地产开发公司2006年应缴纳印花税（　）万元。
　　A.1.38
　　B.1.50
　　C.2.18
　　D.2.30

　　【答案】D
　　【解析】该房地产开发公司2006年应缴纳印花税＝4000×0.5‰＋600×0.5‰＝2.30（万元）

支付取得土地使用权的金额800万元，并没有表述签订了土地购买合同，所以不计算印花税，而本题的业务（2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，相关税费50万元。

房地产买卖合同，由于交易对象比较特殊，属于必须办理过户登记的财产，所以是按照产权转移书据征收印花税的。

印花税税率不会给的，一定要自己记住。个人所得税五级、九级超额累进税率表会给，其他的要记住。

　　2.该房地产开发公司计算土地增值额时准予扣除的税金和附加为（　）万元。
　　A.220
　　B.222.65
　　C.225
　　D.230.6

　　【答案】A
　　【解析】该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的税金及附加＝4000×5%×（1＋7%＋3%）＝220（万元）

二税:营业税:4000*0.05

城建税:4000*0.05*0.07

教育费附加:4000*0.05*0.03
　　3.该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额（　）万元。
　　A.2301
　　B.2303.65
　　C.2483
　　D.2685

　　【答案】C
　　【解析】准予扣除土地使用费＝600＋50＝650（万元）
　　准予扣除房地产开发成本＝200＋100＋750＋150＋60＝1260（万元）
　　准予扣除房地产开发费用＝（650＋1260）×10%＝191（万元）
　　准予扣除“其他扣除项目金额”＝（650＋1260）×20%＝382（万元）
　　该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额合计＝650＋1260＋191＋382＝2483（万元）
　　4.该房地产开发公司2006年应缴纳土地增值税（　）万元。
　　A.389.1
　　B.394.5
　　C.678.54
　　D.679.6
　　【答案】A
　　【解析】收入总额＝4000（万元）
　　准予扣除项目合计＝220＋2483＝2703（万元）
　　增值额＝4000－2703＝1297（万元）
　　增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%＝1297÷2703×100%＝47.98%，适用税率30%。
　　应纳土地增值税＝1297×30%＝389.1（万元）

【例题·多选题】计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有（　）。
　　A.建筑容积率在1.0以上
　　B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下
　　C.建筑覆盖率在1.0以上
　　D.增值额未超过扣除项目金额之和的20%
　　E.单套建筑面积在120平方米以下
　　　【答案】ABE

【解析】普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
　　【提示】选项D，“增值额未超过扣除项目金额之和的20%”是普通标准住宅免税的条件，并不是判定普通住宅标准的规定。

【例题·单选题】根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应当自（　），向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
　　A.签订房地产转让合同之日起7日内
　　B.签订房地产转让合同之日起10日内
　　C.有关部门办理过户、登记手续之日起7日内
　　D.有关部门办理过户、登记手续之日起l0日内
　　【答案】A

某专门从事房地产开发业务的外商投资企业，2008年有关经营情况如下：
　　（1）以2800万元购得非耕地40000平方米的土地使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年。
　　（2）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。
　　（3）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，共计收入16000万元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米转为本企业固定资产资产作办公用。
　　（4）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用900万元。
　　（5）售房缴纳的营业税800万元；出租房缴纳的营业税1.05万元。
　　计算土地增值税时扣除项目合计金额。
　　【答案】（1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额＝2800×（12000÷40000）×（50000÷60000）＝700（万元）
　　（2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝400×（12000÷40000）×（50000÷60000）＋7200×（50000÷60000）＝6100（万元）
　　（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用金额＝（700＋6100）×10%＝680（万元）
　　（4）销售房屋应缴纳的营业税＝800万元
　　（5）其他项目金额＝（700＋6100）×20%＝1360（万元）
　　（6）扣除项目合计＝700＋6100＋680＋800＋1360＝9640（万元）

这种题会考吗

该题目曾经是注册会计师考试的题目，注册税务师考试有可能涉及。建议您掌握该题目的解题思路。两税合并后，土地增值税章节的地位应该会有所上升，本题目即是加大题目难度所在。

.（2006年）2005年某房地产开发公司销售一幢新建商品房，取得销售收入7000万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费用及开发成本合计为2400万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳的有关税费385万元。该公司销售商品房应缴纳土地增值税（　）万元。
　　A.1128.25　　　　　B.1222.75
　　C.1535.25　　　　　D.1540.25
　　【答案】B
　　【解析】收入总额＝7000（万元）
　　扣除项目合计＝2400＋2400×10%＋2400×20%＋385＝3505（万元）
　　增值额＝7000－3505＝3495（万元）
　　增值率＝增值额÷扣除项目金额＝3495÷3505×100%＝99.71%，适用税率40%，速算扣除系数5%。
　　应纳土地增值税税额＝3495×40%－3505×5%＝1222.75（万元）
计算土地增值税，房地产开发费用作为扣除项目，一定是自己计算出来的，不能直接用题目中给出的金额。因为，并不是所有的房地产开发费用都允许作为土地增值税的扣除项目。销售费用、管理费用也不能按实际数扣除。
作为扣除项目的房地产开发费用的计算公式：
1、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。
2、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。

　某市一内资房地产开发公司2006年开发一个项目，有关经营情况如下：(2007年的考题)
　　（1）该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签定了销售合同。
　　（2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，相关税费50万元。
　　（3）发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。
　　（4）发生销售费用100万元，财务费用60万元。管理费用80万元。
　　（5）该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10%。
　　根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：
　　1.该房地产开发公司2006年应缴纳印花税（　）万元。
　　A.1.38　　　　　B.1.50
　　C.2.18　　　　　D.2.30
　　　【答案】D
　　【解析】该房地产开发公司2006年应缴纳印花税＝4000×0.5‰+600×0.5‰＝2.30（万元）

根据税法规定，土地使用权转让合同、商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。在教材185页。所以不能按购销合同
　　2.该房地产开发公司计算土地增值额时准予扣除的税金和附加为（　）万元。
　　A.220　　　　　B.222.65
　　C.225　　　　　D.230.6
　　　【答案】A
　　【解析】该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的税金及附加＝4000×5%×（1+7%+3%）＝220（万元）
　　3.该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额（　）万元.
　　A.2301　　　　　B.2303.65
　　C.2483　　　　　D.2685
　　【答案】C
　　【解析】准予扣除土地使用费＝600+50＝650（万元）
　　准予扣除房地产开发成本＝200+100+750+150+620＝1260（万元）
　　准予扣除房地产开发费用＝（650+1260）×10%＝191（万元）
　　准予扣除“其他扣除项目金额”＝（650+1260）×20%＝382（万元）
　　该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额合计＝650+1260+191+382＝2483（万元）
　　4.该房地产开发公司2006年应缴纳土地增值税（　）万元.
　　A.389.1　　　　　　B.394.5
　　C.678.54　　　　 　D.679.6
　　【答案】A
　　【解析】收入总额＝4000万元
　　准予扣除项目合计＝220+2483＝2703（万元）
　　增值额＝4000-2703＝1297（万元）
　　增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%＝1297÷2703×100%＝47.98%，适用税率30%。
　　应纳土地增值税＝1297×30%＝389.1（万元）

下列属于土地增值税免税项目的有（　）。
　　A.个人转让自用满三年的自用住房
　　B.个人转让自用满1年的自用住房
　　C.开发转让项目增值额未超过扣除项目金额20%
　　D.出售普通标准住宅增值额占扣除项目金额18%
　　【答案】D
只有建造普通住宅出售，才有增值率未超过20%免税的规定。如果建造非普通住宅出售，没有这个免税规定。

外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2008年有关经营情况如下：
　　（1）2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。
　　（2）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。
　　（3）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通—平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。
　　（4）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。
　　（5）在售房过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用（不含印花税）900万元。
　　（说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%）
　　根据以上资料和税法有关规定，回答下列问题：
　　（1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额为（　）万元。
　　A.633　　　　　　　B.600
　　C.700　　　　　　　D.620
　　【答案】（1）C；
　　【解析】（1）征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额
　　＝[（2000＋800）×12000÷40000]×（50000÷60000）＝700（万元）

请参考教材P173而有三、
借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，2800万元的土地价款共40000元，开发商品房占地12000元，这是前面第一部分的分摊比例，是按占用面积分摊地价款。
12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，建造的写字楼建筑面积共60000平方米，这是按销售面积分摊地价款。

　　（2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额为（　）万元。
　　A.6200　　　　　　　B.6100
　　C.6120　　　　　　　D.6000
　
　　【答案】（2）B；
　　【解析】（2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额
　　＝（7200×50000÷60000）+（400×12000÷40000）×（50000÷60000）＝6100（万元）

对于分摊的问题，您需要有这样的思路，首先企业买地花了2800万元，然后平整土地等花了400万元，上面盖写字楼和商品房，所以400万元，需要按照写字楼和商品房的占地面积分摊，所以写字楼应分摊的三通一平费用就是 400×12000÷40000；
写字楼建造费用7200万元，需要按照写字楼已经销售的面积占全部可销售面积的比例分摊，即7200×50000÷60000。
　　（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额为（　）万元。
　　A.1860　　　　　　　B.1936
　　C.1420　　　　　　　D.2040
　　【答案】（3）D；
　　【解析】（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额
　　＝（700+6100）×（10%+20%）＝2040（万元）
　　（4）2008年应缴纳的土地增值税为（　）万元。
　　A.2062　　　　　　　　B.1965
　　C.2019　　　　　　　　D.2078
　　【答案】（4）A。
　　【解析】（4）2008年应缴纳的土地增值税
　　增值额＝16000－（700+6100+2040+16000×5%）＝16000－9640＝6360（万元）
　　增值率＝6360÷9640×100%＝65.98%
　　应缴纳土地增值税＝6360×40%－9640×5%＝2544－482＝2062（万元）

对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（　）。
　　A.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10%
　　B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除
　　C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除
　　D.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除　　
　　【答案】D

房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10%，正确说法在教材179页（四）4点；
B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除，正确说法在教材179页（四）2点；
C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除，正确说法在教材179页（四）2点；
D.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除，在教材179页（四）4点。

2008年8月某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得转让收入4000万元，转让环节缴纳税款以及有关费用合计220万元（不含印花税）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1600万元，房地产开发成本为900万元，利息支出210万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有30万元属于超过贷款期限的利息）。另知该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该单位应缴纳土地增值税（  　）万元。
A.0    　　
B.133.5  
C.142.5    　　
D.292.5

A

扣除项目金额=1600+900+（210-30）+（1600+900）×5%+220+（1600+900）×20%=3525（万元）
增值额=4000-3525=475（万元）
增值率=475÷3525×100％=13.48%<20%，免税。